楼市难现“秋老虎”这两类城市或迎降价潮 要不要买房清楚了？

临房网讯：进入2019年以来，对于房地产市场而言，虽然见过了“小阳春”，但并没有迎来“秋老虎”。特别是下半场以来，国家明确了不再把房地产作为短期刺激经济的手段以后，房价问题开始变得越来越现实，房地产市场仿佛衍生出了一道选择题：对于开发商而言，目前普遍保持观望心态，降价略不甘心，但是不降价销量又上不去，所以未来三个月到底会不会迎来大规模促销？对于购房者而言，楼市降温本是一大利好因素，但是买了怕跌，不买又怕涨，那么最后这三个月到底还要不要买房？

如今，“金九”已接近尾声，随着房价预期转变，开发商普遍放弃了营销炒作那一套，转而选择通过降价跑量来应对销售和业绩压力，而且广州、郑州、武汉、济南等热点城市都陆续传来了房企降价促销，甚至全员卖房的消息。不过，虽然各地降价声不时出现，但很多购房者并未感受到实质性的下跌，这一点从统计数据上也可以看得出来。

根据国家统计局9月份公布的全国70城房价数据显示，监测一、二、三线城市新房环比涨幅分别为0.3%、0.5%和0.7%，一、二线城市涨幅基本与上月持平，三线城市则回落了0.2%。笔者认为，虽然房价各有涨跌，但目前波动幅度已十分有限，整体横盘的趋势比较明显。其实不仅一线如此，放眼全国，目前的楼市基本可以用八个字来概括，即市场分化，涨跌互现，而且这种态势可能会长期持续。

“金九银十”旺季不旺，未来房价涨跌会出现什么样的区域特点？

诸葛找房数据研究中心监测全国50城为样本，发布了一份“降价地图”。统计结果显示，50城市当中，涨跌各占一半，平均涨幅为8.0%，平均跌幅为8.7%。

具体来看，涨价区域主要分两类：一类是大中城市的中心城区以及开发新区，另一类为环大城市周边的三四线城市。此外，降价区域也主要分两类，一类是大中城市的郊区，另一类是普通三四线城市。笔者认为，通过这份“房价地图”来看，购房者之所以未感受到实质性的房价下跌，主要有两个方面的原因：一是开发商确实有了降价动向，但还不是普遍现象；二是房地产市场出现了分化，不同城市的涨跌情况不同，所以大家感受自然就不同。说白了，“降价地图”，其实就是一份楼市分化的地图。

房地产市场持续分化中，我们应该如何看待不同区域的房价涨跌？

首先，我们先来看看可能出现的“涨价区域”

1、大中城市中心城区的住宅因其独特的位置优势，以及土地的稀缺性具有较高的投资价值，所以而深受追捧，而开发新区基本都是一些产业园区，往往受到政策的支持，发展比较迅速，所以并不缺少需求。简而言之，用“人往高处走，人随产业走”形容再合适不过。

2、对于北上广深，以及杭州、南京之类的强二线城市，本身房价已经很高，再叠加人口仍旧源源不断流入，住房需求就会形成外溢，而且大中城市也纷纷在进行产业结构调整，所以周边的三四线城市不仅可以承接产业转移，同时也承接了住房需求的转移。因此，大中城市的中心城区以及开发新区，大城市周边的三四线城市房价整体依然看涨。

接下来，我们重点说说大家关心的“降价区域”

1、对于大中城市的郊区来说，降价其实早就已经开始了，就拿燕郊来说，过去一两年时间，已经从接近4万的历史高值跌到不足2万的水平。笔者认为，大中城市的郊区都有两个共同点，一个是新建楼盘众多，随着房地产市场遇冷，住房开始供大于求；另一个是投资炒房客众多，经历了三年调控，很多人已经慢慢没有了足够的信心和资金来支撑。

2、对普通三四线城市来说，很多是靠投机炒房推高的房价，本地人往往都不缺房子，所以需求空间相对有限。此外，这两年房价涨幅远远超过了收入涨幅，对于三四线城市而言，很多家庭购买力相对有限。当然，还有很重要的一个原因，三四线城市调控持续收紧，特别是随着棚改货币化收紧，房价上涨动力开始减弱，再加上很多炒房客选择离场，不可避免的就会出现量价齐跌的局面。

基于目前的楼市形势，购房者怎样做好买房这道“选择题”？

笔者认为，面对当前的房价涨跌情况，关于要不要买房，用四个字总结就是“随势而变、因城而变”。一方面，当前房地产信贷调控并没有放松的可能，央行9000亿降准对楼市的利好有限，银保监会仍旧不断加大对资金违规流入楼市的监管，所以开发商普遍面临资金链紧张的情况，也就是说，绝大多数开发商都有回笼资金的需求。自从进入2019年下半场以来，不少龙头房企都调整了计划，不再盲目拿地，而是把促销售和拉回款作为更为重要的目标。因此，笔者认为，今年最后这3个月，对于一些优质楼盘，有自住需求的购房者不妨多加关注，或许可以淘到让自己满意的房子。

另一方面，房地产市场出现分化，对于都市圈、城市群、核心城市来说，短期内大概率会保持横盘，但长期仍旧稳中看涨，所以对于此类区域，房子依然是资产保值升值的手段。不过，对于非热点城市，以及已经迎来降价氛围的区域，随着市场流动性降低，房子变现能力开始下降，所以购房者无需盲目负债，把握好现金流才是最重要的。同时，对于那些非热点城市的多套房持有者来说，随着房住不炒成为社会共识，也慢慢到了适度减持房产，早早落袋为安的窗口期，因为如果房价涨幅长期低于持有成本，账面财富其实也是变相亏损的，叠加未来房地产税、空置税等出台的可能性，房产持有成本只会更高。