全监管时代，中国房地产不再是“吞金兽”

以为2021的上半年楼市监管已经够严格，殊不知这只是个开始。

进入7月，全国的地产监管政策更是只增不减。

上周，住建部、发改委等八部门明确指出，力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转。

这周，地产圈就再迎大调整。先是上海接连发布了两个重磅消息，包括赠予房屋也要纳入限购范围，以及首套房贷利率进入“5”时代；随后武汉“放大招”，凭票购房或从一区试点到全市推广。这还没完，杭州、无锡等城市也纷纷跟上，积极响应。同时，住建部也马不停蹄的约谈了泉州、惠州等五地政府，要求维稳房地产市场。

刚结束的中央政治局会议，再一次定调“房住不炒”。

这么看来，说房地产市场彻底凉了应该没人会反对。而且这个频率下去，还有“捂盘、再等等”想法的大家也不用心怀期待了。

各地政府的精准调控之下，中国楼市进入了全监管时代，房地产的泡沫还会不断被挤出。

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“看得见的手”主动出击

在国家刚提出房住不炒的时候，其实大家都没当回事。毕竟国内庞大的刚需还在，每次说调控都有反弹的余地，因此几乎所有人都在等着政策平息后房价的暴涨。

然而今年不一样了。高不可攀的楼市注定一去不复返。

现在回想起来，2020年深圳“715”新政似乎打响了全国楼市维稳的第一枪。那一波的新政，针对资金来源、资金成本、预期收益、投机群体等多方面进行了精准、全方位打击，向毫无防备的炒房团直接浇下一盆冷水。

深圳的新房、二手房、小产权房、学区房以及租赁住房都瞬间降温。

随后的一年，深圳楼市也毫不放松，大刀阔斧的政策不断。从二手房指导价、到缩紧离婚后购房政策、再到打新规则升级和上调房贷利率，也正是在层出无穷的调控下，深圳楼市终于回归了理性，告别“闭眼入”的疯狂时代。

数据显示，深圳二手房已在新政指导下，成交量陷入冰封。2021年6月全市二手商品住宅成交为 2575 套，环比下跌 14%，同比暴跌七成。这是2011年之后深圳首次在非春节期间跌破3000套关口，可谓"创10年新低"。同时，二手房价也环比下跌0.2%，继5月后连续第二个月环比下跌，同比涨幅收窄。

总体来看，上半年深圳全市二手住宅共成交2.8w套，同比下降35.4%，环比下降45%；成交面积也同比下滑34%。今年上半年全市二手住宅成交套数仅占去年全年的29.9%。

而新政发布以来成交量和房价的显著下跌，坚持了房住不炒的大政策，更预示着一切都在朝着有利刚需上车的方向发展。

作为全国楼市的风向标，深圳也带动了全国楼市的变化。

据统计，2021年1-5月全国各地总共发布调控超过234次，平均每天1.5次。而调控内容更是渗透至各个层面，房地产税呼之欲出，从贷款到土拍再到新房二手房交易，布局严密，从房地产开发的一至三级市场多维度确保了“房住不炒”，力图将所有歪门邪道的猫腻全部堵死。

最近，全国各地政府也开始积极响应和配合。比如，北京严打学区房炒作、上海房贷利率上调和转赠规则双管齐下、广州实行预售证新制度等。在一线城市带动下，无锡、杭州等大大小小的热门城市都进入了调控监管的层层加码状态。

同时，还有房贷的“两条红线”。

一是房地产贷款占比。

大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

二是个人住房贷款占比。

大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

如此清晰的明文规定，让银行的整个贷款业务都发生了变化。未来，预计全国的二手房贷款，都会变得很艰难，放贷时间的拉长和房贷的利率让投机者无处遁形，也让买房者更加理性。

房产将不再是百姓钱包里的吞金兽和存款去向的唯一来源。

虽然从数据上看，六月除深圳外，一、二、三线楼市过热的余温都不减，数据仍有小幅上涨，但是随着这一轮政策的落地和后续管控力度的趋严，下半年全国楼市将毋庸置疑的更加平稳。

至于炒房者，定然是惨痛出局。

2

一切都是未雨绸缪

如今，房地产未来不会大涨已是一张明牌。

那为什么一定要让楼市降温呢？其实，当下的政策无一例外都是对未来的人口问题做布局，一切都是在未雨绸缪。

任泽平曾说，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。

人口是未来房地产最大的基本面，但国家最新公布的七普数据可以看到，未来人口数量将直线下降，人口红利对房价的正向推动逐渐减弱。而人口下降必然带来房子过剩，若不提前抑制房价，房地产泡沫只会越推越高，爆仓的后果谁都无法承受。

上世纪九十年代的日本，就曾经面对了一轮生育率走低和房地产泡沫的破灭。

1950年，韩战爆发，日本承接了大量的军工订单，这是日本战后工业化的起点；1974年日本制造业发展至顶峰，日本城市化建设也走向高潮；然而八十年代后，日本进入工业化的末期，产能过剩导致了资本过剩，资本过剩又导致了金融泡沫，所有人都在追逐存量财富和资产，一路推高了日本的房价。

1985年，日本在签署了《广场协议》，相对于美元贬值，日元大幅升值。世界各路游资大量涌入日本，持日元资产，从而进一步推高了日本房价的泡沫。日本人却毫无知觉，尝到了日元升值的甜头，出手阔绰。

然而泡沫经济下，繁荣都是虚假的。随着生活成本不断的上升和一路走高的房价，日本通胀越来越严重，人们依赖不劳而获，房产套利成为主旋律，却有更多人陷入贫穷。

高房价消灭了年轻人的欲望，也消灭了社会活力。此后日本生育率一路走低，银行更是负债高筑。

1989年，日本房地产的泡沫终于碎的彻底。日本大量企业、银行倒闭，很多负债累累的企业家、银行家是跑路的跑路，自杀的自杀。之后的二十年成为了日本经济发展“丢失”的二十年。

而我国如今也是一样。

众所周知，出口、投资和消费是拉动中国经济发展的三驾马车。纵观我国改革开放以来的四十年，其实也处于几个小周期中，每一时期拉动经济的发展的主动力都不一样。

2008年以前，拉动中国积极发展的主要是出口。从“三来一补”到加入WTO，国际资本蜂拥中国抢占市场，众多跨国企业在华建厂，本土民族工业也迅速崛起，数个行业都在井喷式爆发。

2006年-2008年是我国外贸改革开放最强的时间，2008年中国外储最高时达到4万亿美元。出口导向型经济让中国完成了资本积累。不过随之而来的美国次贷危机也对中国造成了很大冲击。

2008年以后，人民币不断升值抑制了出口，我国经济也逐渐转为了投资拉动为主。利用此前出口导向积累下的外储资本，中国增发了100多万亿人民币进行投资并拉动经济。自此，房地产成为了金钱的蓄水池，房价开始了一路暴涨。

房地产成为拉动经济的主力，一方面是，由于地方政治建设基建大力搞投资和城市建设需要资金，而地方政府的主要资金就是依赖土地拍卖。大量土地被拍卖给地产公司，资金流动的同时，也推动了房地产市场的迅速崛起；另一方面，此前经济飞速的发展促使大量劳动人口向一二线城市靠拢，对城市面貌的需求和房屋需求直线猛增，供小于求，价格自然猛涨。

不可否认，房地产是我国近十几年来拉动经济发展的重要支撑力，绝对是功大于过。然而也正因如此，才导致了近些年闭眼买房的房市乱象和房价的畸形走高，房地产的负面影响越来越大。

随着房地产的增值，通胀不断加剧，地租和成本等的上涨抑制了实体和商业的发展，网购电商变成了无须房租成本的新趋势。互联网巨头这一时期腾飞，实体经济却不断萎靡。

同时，人们为了买房，进一步压制了内需。最典型如深圳，产业非常强但房价更高，这就导致了深圳的社消排名比较低，难以拉动内需来救实体。

高房价让极端内卷的年轻人开始躺平，生育率持续走低，社会活力下降，经济增速也开始减缓；另一头楼市只涨不跌，消费者只追不卖，楼市泡沫高筑，摇摇欲坠……

一切都是那么熟悉。

三十多年前日本房地产市场崩盘导致经济陷入泥潭的教训历历在目，我国自然不会任由泡沫胡乱发展。

2019年以后，中美贸易战加剧，地产畸形泡沫化，经济自然不能依赖出口和投资。那未来十年不靠房地产靠什么呢？

答案，必然是消费。

其实不光是地产去泡沫化，教育去资本化、医疗去市场化、互联网去垄断化等都通通在路上，所有和暴利有关的赛道都在被重罚或者重新制定规则。

由此看，永远没有真正的赢家，但每一个阶段都有其主旋律在，而在发展中违背经济规律的玩家最终一定会被驱逐出局。

历史告诉我们，只有让实体经济跟得上虚拟经济，科技实力跟得上经济发展，我们才能不被泡沫吞噬。

3

结语

说起房地产调控，国人最熟悉不过，印象嘛，总离不开“越调越高”。

其实，回看过去20年，中央的智慧如果仅在于此，那就有失偏颇了。

1998年房改，初衷是应对亚洲金融危机，此后10年，中央对于房地产拿捏还是比较到位的。一来发达国家的前车之鉴，特别是日本房地产崩溃，二来加入世贸后，红利释放，经济上不必过度依赖房地产。

但是，突如其来的08年金融危机，打乱了一切，房地产一下子被提到“救世主”的高度。过于仓促的“四万亿”，过于急病乱投医的决策，使得房地产最终变成脱缰的野马，等到2014年本该刹车，却完全刹不住，因为高库存问题搞不好要重蹈覆辙，无奈，只能再一次放水。也正因为这一次放水，使得房地产成了最坚硬的泡沫。

三年后，随着“房住不炒”的定调，地产也正式告别盛世。

过去，中国有100个理由刺激房地产，托经济、促就业、让穷了100多年的中国最广泛最底层的人都有发大财机会......

现在，中国也有100个理由遏制房地产，阶级固化、躺平、泡沫、崩溃.......

房地产调控到现在，方向已经不是问题，问题只是节奏快慢。或许不少人惊讶为何调控年年有，今年特别多？

原因并不复杂，新时代的第一个十年已到尾声，还记得领导人提出的“三大攻坚战役”吗？

时至今日，精准脱贫已经官宣胜利，污染防治基本也算完成了，只有防范化解重大风险貌似还没有怎么说。啥风险这么难搞？说白了，还不就是房地产，上头要给人民一个交代，也要为明年11月的重大会议预热一下，更要为新时代的第二个十年定调。

当然，更直接的理由可能是现在已经水到渠成，比如地方政府的城投债问题已经得到妥善解决，再比如地方政府有了新的财路，看看片仔癀(600436,股吧)的大股东减持，只是1%的股份，就入账25亿，大股东将近60%的持股比例，没了1%，其实什么都没有变，也变不了，这合情合理合法合算的做法，难道不比顶风作案强卖几块地划算？

新时代的下一个十年即将开启，而最近发生的一切，已经给下一个十年定调：新时代中国特色社会主义，一切都要为人民服务。

如果仍然对房地产抱有幻想，不管是地产商还是炒房客，我们不厌其烦还得再说一句：

认清形势，要逃，趁早。